Els ecos van començar al maig.
Barry Sternlicht de Starwood Capital Group va predir una regional fallida bancària “cada dia o cada setmana”.
Dies després, el president de Newmark, Howard Lutnick, va advertir: “Cada cap de setmana un banc regional s'acomiadarà” i va predir entre 500 i 1.000 falles el 2025 i el 2026, com ho va fer. prestadors alternatius parlant en el mateix acte. Al juny, de PIMCO el cap de béns arrels comercials privats globals es va unir al cor.
La seva opinió: l'angoixa que sacseja els béns immobles comercials (oficines, de manera més violenta) col·lapsarà els bancs petits i mitjans que han estat prestadors de pa i mantega a la indústria.
La majoria dels economistes coincideixen que, a causa de l'augment de les taxes, la disminució del valor dels actius i la vacil·lació dels bancs a l'hora de marcar els seus préstecs al mercat, aquests fracassos són una certesa. La pregunta és si els bancs més grans i la Federal Deposit Insurance Corporation poden evitar que els col·lapses es converteixin en crisi.
Pocs, si n'hi ha, creuen que s'acostarà una fallada total del sistema. Però una contracció tan significativa, diuen, alterarà permanentment el panorama dels préstecs per als propietaris i inversors.
“El perill aquí és que hi ha molts bancs petits que podrien fracassar”, va dir Paul Kupiec, membre sènior de l'American Enterprise Institute.
“Si aquests bancs desapareixen, els grans bancs no tendeixen a fer tants préstecs immobiliaris comercials”, va afegir.
No tot l'oficina
Quan la gent del sector prediu fallides bancàries, el culpable són inevitablement les propietats d'oficines.
La història és tan coneguda que s'ha tornat banal: amb l'augment del treball a distància, els llogaters comercials van deixar edificis menys desitjables, els valors dels quals es van enfonsar, sovint per sota del saldo de les seves hipoteques.
Dels edificis d'oficines dels Estats Units que es van vendre durant el primer trimestre, la meitat es van negociar a “preus en dificultats”, és a dir, menys del 80 per cent del seu preu de tancament de vendes ajustat per inflació des del 2010, segons un informe per intermediació JLL.
Algunes transaccions o reavaluacions han revelat caigudes dràstiques: Los Angeles propietats venudes amb descomptes del 50 al 60 per cent; a Edifici Chicago Loop recollit a 14 dòlars per peu quadrat; un ric en comoditats actius de Manhattan valor reduït a la meitat. Trieu una ciutat important dels Estats Units i hi ha anècdotes que donen suport a aquesta narració.
Es podria exagerar l'amenaça dels béns immobles comercials als bancs? Alguns han insistit que el problema es limita al sector d'oficines. Els actius multifamiliars i industrials són generalment saludables i el comerç minorista està en augment.
L'índex de vendes repetides comercials de CoStar, que fa un seguiment dels canvis de preus en tots els sectors de la CRE, ha caigut menys dràsticament: un 20 per cent entre juliol de 2022 i març de 2024.
“Es veuran obligats a fusionar-se pels reguladors. Els que no poden fallar”.
“La disminució del valor està a l'oficina, i l'oficina no és tota de CRE”, va dir Rick McGahey, economista i membre sènior del Centre Schwartz d'Anàlisi de Política Econòmica de la New School. “Crec que aquesta distinció es perd”.
Tot i que altres sectors semblen resistents, cap ha estat immune a l'augment dels tipus d'interès. Les pujades agressives de la Reserva Federal el 2022 i el 2023 han fet que els préstecs siguin més cars, han deixat de banda els compradors i han erosionat els valors.
La caiguda de les valoracions, juntament amb els 870.000 milions de dòlars en préstecs immobiliaris comercials que vencen aquest any, segons MSCI, estan forçant refinançaments a tipus insostenibles.
Aquesta recepta és la que suposa el risc més gran per als bancs més petits que van construir els seus negocis com a prestadors de referència per a béns arrels comercials, però no van poder diversificar-se.
Un article recent de Kupiec va analitzar les concentracions de préstecs immobiliaris comercials (deutes pendents de la CRE en comparació amb el capital i els fons reservats per cobrir les pèrdues de préstecs) per al sistema bancari en general.
Va trobar que 2.114 bancs tenien el que els reguladors considerarien una exposició “excessiva” de préstecs immobiliaris comercials que justificava una mirada més propera per part dels examinadors bancaris. Això és aproximadament la meitat de tots els bancs assegurats per la FDIC del país, segons Statista.
El document va trobar que la majoria d'ells són bancs més petits, la majoria amb menys de mil milions de dòlars en actius.
jot empitjora
Per molt dolent que sembli, és probable que sigui pitjor, atès que la instantània de l'exposició als préstecs de la CRE no està actualitzada.
Si els bancs marquessin aquests préstecs al mercat, reconèixer el seu valor real, les ràtios de concentració de CRE augmentarien. Els estats financers mostrarien més bancs sense capital adequat per cobrir les pèrdues dels préstecs de la CRE.
“Si ajusteu la mesura, hi ha molta més concentració del que podríeu pensar”, va dir Kupiec en una entrevista.
Quan es van comptabilitzar les pèrdues de préstecs al valor de mercat i les pèrdues no reconegudes en valors o inversions dels bancs, Kupiec va trobar 2.916 bancs amb una exposició excessiva. De nou, molts eren del costat més petit i incloïen bancs comunitaris, que tenen menys de 10.000 milions de dòlars en actius.
En particular, 21 tenien actius de 50.000 a 250.000 milions de dòlars, que es caracteritzen com a bancs de mida mitjana i bancs regionals. (Els bancs regionals tenen actius de fins a 100.000 milions de dòlars.) Dos bancs amb una gran exposició a CRE tenien més de 250.000 milions de dòlars en actius cadascun: els anomenats massa grans per fallar.
Kupiec es va negar a donar noms.
Not tan ràpid
Una concentració elevada de CRE no vol dir que la fallada sigui imminent. “Si els préstecs de la CRE no estan en mora, no hi ha cap problema”, va dir Kupiec.
Els impagaments de bitllets importants encara han de devastar els balanços dels prestadors privats, però això no vol dir que els símptomes no es mostrin. Els impagaments i les execucions hipotecàries continuen deteriorant els valors comercials garantits per hipoteques, per als quals la llei de valors exigeix revelacions freqüents sobre el rendiment dels préstecs.
Els préstecs privats de la CRE poden tenir un rendiment igual de baix. Els prestadors simplement no han hagut de mostrar la mà.
Els bancs han concedit préstecs per evitar un esdeveniment massiu. Autonomous Research va estimar que el 40 per cent dels préstecs bancaris de la CRE amb venciment enguany s'havien de vencir inicialment l'any passat. Però uns 214.000 milions de dòlars en préstecs de béns arrels comercials originats pels bancs que vencen, probablement es van estendre, segons el recent informe de MSCI.
Aquests prestadors esperen que la Fed redueixi prou les taxes perquè els prestataris angoixats puguin refinançar. Els economistes han tingut en compte una o dues retallades de tipus aquest any.
“La FDIC no té tants diners. Podria ser un problema”.
El problema és que potser no són prou profunds.
“Qualsevol persona que estigui asseguda aquí amb l'esperança que la Fed redueixi a zero o a l'1 per cent probablement s'està enganyant”, va dir Ryan Severino, economista en cap de la firma d'inversió immobiliària BGO.
“En el rang del 3 al 3,5 per cent, donar o rebre, se sent raonable”, va afegir, referint-se a la taxa dels fons federals. Les tarifes de CRE solen superar aquesta taxa en uns quants punts percentuals.
Run pels teus diners
En absència d'impagaments, Kupiec va dir que els bancs poden ser “tècnicament insolvents i encara funcionen”. Un banc falla quan la FDIC diu que ho fa. Si els balanços semblen nets, els reguladors poden fer els ulls grossos.
A menys que els clients nerviosos facin una carrera al banc.
Els dipositants no assegurats, és a dir, els que tenen més de 250.000 dòlars en un banc, solen ser els primers a retirar-se. La pressa per tirar els dipòsits per sobre d'aquest llindar va provocar l'enfonsament de Silicon Valley Bank, Signature Bank i First Republic Bank l'any passat.
Els bancs comunitaris o els que tenen la major concentració de préstecs CRE solen tenir menys d'aquests comptes. Els bancs regionals, especialment els més grans, en tenen més.
“Els dipòsits no assegurats solen ser empreses que tenen comptes multimilionaris”, va dir Rebel Cole, professora de finances a la Florida Atlantic University. “Els clients més grans solen anar als bancs regionals, superregionals o nacionals”.
El federal Oficina d'Investigació Financeraen un informe de març, va trobar 54 bancs amb una concentració de CRE del 25 per cent o més que també tenien una ràtio de dipòsits no assegurats d'almenys el 50 per cent, característiques dels “bancs vulnerables”.
Els impagaments de béns immobles comercials en qualsevol d'aquests bancs de nivell mitjà podrien desencadenar reaccions en cadena semblants al contagi que es va estendre des de Silicon Valley Bank fins a Signature i First Republic.
Preneu-vos el quasi col·lapse d'aquest any del New York Community Bank. Després que les seves accions caiguessin lliurement, una injecció de capital de mil milions de dòlars va aturar l'hemorràgia. Però mai no va recuperar aquest valor de mercat perdut: les seves accions cotitzen al voltant de 3 dòlars per acció, en comparació amb els 10 dòlars del gener.
Els bancs iguals ho han patit. Les accions de Flushing Financial i Dime Community Bank, amb seu a Long Island, cotitzen un 31 per cent per sota dels màxims de gener, mentre que Valley Financial de Nova Jersey ha baixat un 38 per cent.
Tots tenen una alta exposició immobiliària comercial, segons Fitch Ratings.
Scasaments de calent
La majoria dels economistes no volen predir quants bancs col·lapsaran, preferint apuntar als factors de risc. Cole, però, va dir que esperava 600 bancs menys quan el calendari arribi al 2025.
“Desapareixeran”, va dir Cole. “O es veuran obligats a fusionar-se pels reguladors, o els que no poden fallar”.
Les fusions, sovint anomenades casaments d'escopeta, són el primer curs d'acció de la FDIC si la solvència d'un banc està en perill.
“Quan un banc té problemes, intenten trobar un comprador”, va dir Kupiec, i va assenyalar que una adquisició salva els accionistes del banc de la destrucció.
La FDIC, la Reserva Federal o l'Oficina del Controlador de la Moneda sovint donen a un banc 90 dies per trobar un soci de fusió. Per als bancs actuals en risc, les adquisicions podrien ser una sortida.
“Un banc de 10.000 milions de dòlars pot ser comprat per un banc de 20.000 milions de dòlars, un banc de 20.000 milions de dòlars el pot comprar un banc de 40.000 milions de dòlars”, va dir Cole. “Sempre hi ha un peix més gran”.
Però, inevitablement, alguns bancs no trobaran el soci adequat o un disposat a agafar la major part dels seus actius. JPMorgan va considerar que First Republic era prou atractiva per comprar, però ningú volia Signature Bank a causa dels seus préstecs immobiliaris comercials “tòxics”.
Fantigament en fallida
Quan un banc fallit no troba un comprador, la FDIC es queda amb la bossa. Però el fons d'assegurança de dipòsits que la FDIC utilitza per cobrir les pèrdues és tan gran: aproximadament el mig per cent dels actius totals del sistema bancari de 23,69 bilions de dòlars al desembre, segons l'informe de Kupiec.
L'economista va descriure un escenari en què centenars de bancs que tenen el 10% dels actius del sistema bancari fallen, cosa que va obligar la FDIC a apoderar-los i a posar el 20% del valor dels seus actius per atraure els compradors.
“La FDIC no té tants diners”, va dir Kupiec. “Podria ser un problema”.
És possible que la FDIC fallés els bancs gradualment, com va fer durant la crisi d'estalvi i préstec dels anys vuitanta. L'agència també podria aprofitar els bancs més grans per al pagament anticipat de les seves primes d'assegurança per impulsar el fons, repetint la seva estratègia de crisi financera del 2008.
Sportant
Si es produeix un esdeveniment de cigne negre, desfiguraria els mercats de préstecs de la CRE.
Els bancs més petits són la columna vertebral del finançament de la CRE. Sense ells, les millors opcions dels prestataris serien les grans institucions, que, com va assenyalar Kupiec, concedeixen relativament pocs préstecs immobiliaris comercials.
La reducció de la competència probablement conduirà a productes de préstecs més cars i impulsarà més prestataris als mercats privats, a prestadors com Benefit Street o Starwood, els executius dels quals diuen que esperen fallides bancàries generalitzades.
Això alarma alguns observadors. “Qualsevol sistema, ja siguin bancs, cotxes o queviures, no voleu massa monopoli”, va dir McGahey.
Però les falles probablement afectarien més els prestataris més petits, com en el cas de Signature Bank, un prestador que abans era fiable per als edificis amb lloguer estabilitzat.
Després que Signature fracassés, els propietaris amb hipoteques en risc van intentar recórrer a grans bancs com JPMorgan per refinançar els seus préstecs. Però les institucions més grans no van jugar en aquests grups, i els companys de Signature, entre ells el New York Community Bank, no estaven disposats a exposar-se als riscos que van impulsar el col·lapse de Signature.
Alguns propietaris ho eren penjada per assecar-se.
Si els col·lapses no es limiten a uns quants bancs, sinó que arrasen per un mercat, l'efecte serà greu per als prestataris que ja lluiten amb les taxes més altes, la disminució dels ingressos i les valoracions més baixes. Alguns no tindran cap on girar.
A mesura que l'amenaça de fracàs s'agreuja, els economistes diuen que, malgrat els senyals d'alerta, els prestataris i els dipositants encara es veuen cecs. El carrera dirigida per inversors sobre Signatura i el prop del col·lapse de NYCB mostrar que una tempesta pot esclatar en un sol cap de setmana, fins i tot en una tarda.
“Com diu el refrany”, va dir Viral Acharya, professor d'economia a NYU, “el millor predictor d'una crisi és que estàs enmig d'una”.
English 
Español de Venezuela 